بازار مسکن؛ رکود یا رونق و افزایش قیمت؟

توجه ویژه به وام مسکن در تفکر آنان که در پی خرید مسکن بوده‌اند موجب شده مشاغل متعددی در مسیر اعطای وام به متقاضیان نیز شکل بگیرد. دلالی و خرید و فروش وام مسکن در سال‌های اخیر و از طرف دیگر معامله اوراق مسکن در بورس از نتایج کمک‌های وام مسکن به خانه‌دار شدن افراد است، کمکی که بی‌تردید اصلیترین نقش را در این مسیر برعهده دارد. به عبارتی دیگر وام بانکی و حوزه مسکن با یکدیگر ارتباط معناداری دارند؛ ارتباطی که پیوندی ناگسستنی را برایشان به ارمغان آورده است.
در همین حال اخبار تازه‌ای بازار مسکن و وام بانکی را دستخوش تغییرات جدیدی کرده است.

وام سه پله‌ای مسکن؛ ۸۰ میلیون تومان برای تهرانی‌ها

طبق اعلام شورای پول و اعتبار و جلسه شبانه سه‌شنبه گذشته، وام مسکن برای خانه اولی‌ها در تهران ۸۰‌ میلیون تومان، در شهرهای بزرگ ۶۰ میلیون تومان و در شهرهای کوچک ۴۰ میلیون تومان تصویب شد. نرخ سود این تسهیلات ۱۴ درصد خواهد بود. مصوبه مذکور شورای پول و اعتبار صرفا برای خانه اولی‌ها خواهد بود چراکه براساس مصوبه دیگر شورا وام مسکن برای سایر افراد در شهر تهران ۶۰ میلیون تومان، شهرهای بزرگ بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت ۵۰ میلیون تومان و سایر مناطق شهری ۴۰ میلیون تومان خواهد بود.
ولی‌الله سیف، رئیس‌کل بانک مرکزی در ارتباط با زمان اجرای این مصوبه گفته است: از هفته آینده مصوبه جدید شورای پول و اعتبار به نظام بانکی ابلاغ خواهد شد.

بانک‌های تجاری، وام ۸۰ میلیونی می‌دهند

در همین رابطه پیمان قربانی، معاون اقتصادی بانک مرکزی نیز در گفت‌وگویی با تسنیم اعلام کرده است: طبق تصمیم بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار خانه‌اولی‌ها برای دریافت تسهیلات ۴۰، ۶۰ و ۸۰ میلیون تومانی خرید مسکن باید سپرده‌گذاری ۲۰، ۳۰ و ۴۰ میلیون تومانی انجام دهند. وی با بیان این‌که تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی پس از طی دو دوره سپرده‌گذاری شش ماهه و بعد از یک‌سال پرداخت خواهد شد، تصریح کرد: این تسهیلات در قالب حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم (خانه اولی‌ها) و از محل سپرده‌گذاری واجدین شرایط با حداقل دوره انتظار یک‌سال و با سود ۱۴ درصد جهت خرید مسکن پرداخت می‌شود.
قربانی همچنین به مصوبه دیگر شورای پول و اعتبار مبنی بر آزادسازی انحصار پرداخت تسهیلات مسکن اشاره کرد و افزود: بانک‌های تجاری از سال ۸۷ تاکنون از پرداخت تسهیلات خرید و ساخت مسکن منع شده بودند اما این ممنوعیت با مصوبه شب گذشته شورای پول و اعتبار رفع شد.
به گفته معاون اقتصادی بانک مرکزی، متقاضیان بر این اساس می‌توانند با مراجعه به بانک‌های تجاری تقاضای خود را برای دریافت این تسهیلات ارایه دهند ضمن آن‌که دریافت تسهیلات خرید مسکن از بانک‌های تجاری نیاز به سپرده‌گذاری ندارد و بانک‌های تجاری می‌توانند براساس مقدورات و منابع و مصارف خود این تسهیلات را ارایه کنند. وی نرخ سود تسهیلات مسکن در بانک‌های تجاری را براساس نرخ عقود مبادله‌ای و ۲۱ درصد اعلام کرد و افزود: نرخ سود تسهیلات ساخت نیز براساس عقود مشارکتی ۲۴ درصد خواهد بود.

بانک‌ها تا ابد برنده هستند

تنها یک بررسی سطحی از معادله تازه بانکداران برای بازار مسکن نشان می‌دهد، آنهایی که تصمیم عجولانه‌تری برای دریافت وام مسکن ۸۰ میلیونی دارند، باید به بانک‌های تجاری رفته و بدون سپرده‌گذاری و خواباندن پول در بانک‌ها، ۲۱ درصد سود بدهند و درنهایت وام ۸۰ میلیونی را دریافت کنند. در همین چرخه اما هستند کسانی که به بانک مسکن می‌روند و ترجیح می‌دهند با خواب یک‌ساله پولشان تنها ۱۴ درصد سود برای وام دریافتی، پرداخت کنند.
این دو سوی ماجرا اما در کنار هم ترکیب جالبی را پدید می‌آورند. دسته اول ۷ درصد بیشتر سود می‌دهد اما پولی از سرمایه اصلی بانک را از آن خود نمی‌کند. این دسته سپرده یک‌ساله گروه دیگر را از آن خود می‌کنند و بانک‌ها بار دیگر تنها با گردش پول در طبقات مختلف اجتماعی سودی از ۱۴ تا ۲۱ درصد را نصیب خود می‌کنند. تحقق این امر دقیقا در برهه‌ای رخ داده است که دولت یک تصمیم بزرگ و اساسی دیگر بانکی را رقم زده است. کاهش نرخ سود بانکی و طرح ساماندهی موسسات مالی و بانک‌ها که به نوعی ابتکار عمل را در پرداخت سود از این موسسات گرفته است. حال سوال اساسی این‌جاست؛ در زمانی که سوددهی بالای بانک‌ها به نوعی موجب قفل شدن تسهیلات‌دهی بانک‌ها شده است و در پی آن دولت اقدام به‌کاهش نرخ سود بانکی کرده است، چگونه توانایی اجرایی کردن وام ۸۰ میلیونی مسکن را نیز خواهند داشت؟
تردید در پیاده‌سازی صحیح این سناریوها به‌طور همزمان درحالی به میان می‌آید که بخش مسکن به‌عنوان حوزه‌ای که معیشت ۳۰۰ صنعت مختلف را به‌خود گره زده است در این بازی گرفتار شده است.

مسکن در گیرودار تورم و رونق

بررسی اوضاع مسکن در سالیان قبل نشان می‌دهد، هر بازه ۳ ساله زمانی در این بازار با یک دوره رکود و پس از آن رونق همراه بوده است. حال اما دوران رونق مسکن نزدیک است؛ رونقی که به افزایش قیمت‌ها در این حوزه منجر خواهد شد و شوک تازه‌ای را پس از یک دوره می‌ان‌مدت رکود به مسکن تزریق خواهد کرد. کارشناسان بر این باورند که اکنون پدیده تقاضای انباشته در بازار مسکن وجود دارد، تقاضایی که در صورت پیاده‌سازی سناریوهای به‌یکباره دولت ممکن است شدت بگیرد و به تبع آن تورم نسبی را نیز در بازار مسکن ایجاد کند.
در آن سوی میدان اما ترفند دولت برای کاهش نرخ سود بانکی این شائبه را نیز تقویت می‌کند که با رونق بازار مسکن و سوددهی بالای آن در ماه‌های آتی بخشی از سرمایه‌های سرگردان و البته سرمایه‌های حاضر در بانک‌ها به سمت این بازار سرازیر شود.
در آخر این‌که رونق بازار مسکن و ورود نقدینگی به آن به رونق کسب و کارهای مرتبط با آن و در نتیجه تحرک در یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصادی کشور منجر خواهد شد. به انتظار می‌نشینیم تا نتیجه مدیریت دولت در سیستم بانکی و به موازات آن آینده بازار مسکن در ماه‌های پیش رو را شاهد باشیم.

نظرات ۳ کارشناس در حوزه‌های مسکن و بانک

بانک‌ها توان پرداخت وام ۸۰ میلیون تومانی را دارند
(غلامحسین تقی نتاج مدیرعامل بانک مهر اقتصاد)

مصوبه شورای پول و اعتبار در مورد افزایش تسهیلات خرید مسکن تا ۸۰ میلیون تومان و ورود بانک‌های تجاری به فهرست پرداخت‌کنندگان این تسهیلات را می‌توان اتفاقی مبارک و تصمیمی درست ارزیابی کرد آن هم با توجه به شرایط حاکم بر اقتصاد ایران. در این‌باره البته دو پرسش مهم مطرح است؛ اول این‌که آیا بانک‌ها توان پرداخت این تسهیلات را که سود کمی هم دارد، خواهند داشت. نکته دوم این‌که تا چه اندازه می‌توان امیدوار بود که تزریق این نقدینگی جدید به بازگشت دوباره رونق به بازار مسکن منجر شود.
درباره توان بانک‌ها برای پرداخت این دسته از تسهیلات باید گفت که قطعا نظام بانکی کشور چنین توانی را در اختیار دارد. نقدینگی از سوی موسسات پولی و بانک‌ها از دو محل تامین می‌شود؛ اول سپرده‌گذاری‌ها و تزریق نقدینگی از سوی مردم و دوم بازپرداخت تسهیلاتی که پیش از تخصیص یافته است این وجوه دریافت شده وظیفه دیگری ندارند جز اختصاص یافتن به تسهیلات جدید. این درحالی است که به واسطه اسناد معتبر موجود، بانک‌ها نه‌تن‌ها دستشان برای پرداخت تسهیلات خالی‌تر نشده بلکه در سال‌های گذشته نقدینگی موجود و ضبط شده از سوی بانک‌ها در طول سال‌های اخیر افزایش یافته است.
درباره ابراز نگرانی‌ها درخصوص کاهش سپرده‌گذاری‌ها با توجه به نزول نرخ سود باید تاکید کرد که سپرده‌گذاری‌های جدید تنها محل کسب نقدینگی برای بانک‌ها نیست و آن‌ها می‌توانند این نقدینگی را از محل اقساط تسهیلات قبلی هم تامین کنند.
در این خصوص نباید فراموش کرد که بازار مسکن و اصولا صنعت ساخت‌وساز را با توجه به پتانسیل‌های آن می‌توان موتور محرکی برای اقتصاد کشور توصیف کرد. به عبارت دیگر همه بخش‌های این اقتصاد به‌خصوص صنایعی که مستقیم و غیرمستقیم چشم امیدشان به بازار و صنعت مسکن دوخته شده ضمن این‌که با رونق گرفتن بازار و به تبع آن افزایش ساخت‌وساز مسکن بخش بزرگ و قابل ملاحظه‌ای از نیروی انسانی دوباره جذب فضای کسب و کار می‌شوند.
درنهایت این‌که اقتصاد کشور درحال حاضر منتظر احیای بازار مسکن است تا امیدهایش برای رونق دوباره زنده شود. با این تفاسیر با توجه به نیازمندی بازار مسکن به انرژی جدید می‌توان با قاطعیت پیش‌بینی کرد در صورت اجرای این مصوبه و البته تخصیص تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی رونق دوباره به این بازار بازخواهد گشت. به عبارت دیگر مصوبه شورای پول و اعتبار تسهیلات بانک‌ها را به سوی بخش مسکن هدایت خواهد کرد. البته منتقدان می‌گویند که در سال‌های گذشته به اندازه کافی نقدینگی کشور صرف صنعت ساخت‌وساز شده و پرداختن بیش از این مقدار به این صنعت دیگر صنایع و بخش‌های تولید را از تسهیلات بانکی و تزریق نقدینگی محروم خواهد کرد اما در این میان نباید فراموش کرد که اگرچه در سال‌های گذشته واحدهای مسکونی فراوانی ساخته شد اما به دلیل کاهش قدرت خرید مردم؛ روی دست سازندگانش ماند، بنابراین لازم است با تزریق نیروی جدید این واحدها به فروش برود تا سازندگان بتوانند به سراغ پروژه‌های جدید بروند و به تبع آن رونق به صنایع وابسته به صنعت ساخت‌وساز برود.

دولت عجله کرد؛ مراقب انفجار قیمت باشید
(بیت‌الله ستاریان اقتصاددان و کارشناس مسکن)

در دو سال گذشته ساخت‌وساز و تولید مسکن عملا متوقف شد و ثبات نسبی قیمت‌ها به دلیل نبود قدرت خرید بود. در شرایط فعلی که دولت وام مسکن را به ۸۰ میلیون تومان افزایش داده و درواقع تقاضا را تحریک کرده است؛ بی‌آن‌که تولیدی در این زمینه داشته باشیم. نتیجه این ماجرا انفجار قیمت‌ها و گرانی وحشتناکی خواهد بود که تا امروز به دلیل رکود و نبودن قدرت خرید به تأخیر افتاده و نه متوقف شده بود.
در این شرایط که تولید بسیار کم و تقاضا زیاد می‌شود، این گرانی به تأخیر افتاده خود را به یکباره نشان می‌دهد. بنابراین تورمی که پس از افزایش وام مسکن اتفاق می‌افتد از نظر ماهیتی، بخش اندکی از آن به هیجانات کاذب مربوط است و بخش اعظم آن ناشی از تورمی است که پشت رکود به تأخیر افتاده است.
برای ارزیابی پرداخت وام ۸۰ میلیون تومانی باید به دو منظر توجه کرد. اول از نگاه اقتصاد مسکن و دیگری از منظر خروج از رکود.
اگر بخواهیم این موضوع را در بازار مسکن بسنجیم معاملات به همراه قیمت، رشد مختصری را تجربه خواهد کرد اما اگر بحث خروج از رکود را در نظر بگیریم با توجه به خواب کوتاه یک‌ساله‌ای که برای سپرده‌گذاری در نظر گرفته‌اند، این سرمایه نمی‌تواند تأثیر قابل توجهی بر تولید مسکن داشته باشد و تنها در مدت زمان کوتاهی تقاضا را به شدت بالا می‌برد در نتیجه عملا تأثیری بر شوک اقتصادی و خروج از رکود نخواهد گذاشت یا تأثیر آن، چنان آهسته و پلکانی است که قابل اغماض است به عبارت بهتر باید بگویم اجرای وام ۸۰ میلیون تومانی تزریق ضعیف منابع به بازار به شمار می‌آید.
بنابراین از نظر من دولت برای اجرای این وام عجله به خرج داد زیرا برای تحریک تقاضا در بازار مسکن و خروج از رکود می‌توانست با روش‌های بهتری عمل کند. به‌عنوان مثال این تسهیلات می‌توانست در اختیار تولیدکنندگان قرار بگیرد که با این روش عرضه در بازار افزایش پیدا کرده و در نتیجه قیمت خودبه‌خود کاهش پیدا می‌کرد و یا این‌که این اعتبار صرف پرداخت دیون پیمانکارها می‌شد زیرا در شرایط فعلی پیمانکاری در بازار مسکن وجود ندارد که بابت خرید مواداولیه و مصالح ساختمانی یا پرداخت دستمزد کارگران بدهکار نباشد.
اگر این تسهیلات برای پرداخت دیون پیمانکار مصرف می‌شد، دیون به سرعت از بین می‌رفت در نتیجه قدرت ساخت‌وساز و تولید و سرمایه‌گذاری پیمانکار افزایش داشته و این اعتبار با سرعت بیشتری توزیع می‌شد که نتیجه آن ایجاد تحرک در بازار و خروج از رکود با سرعت بیشتری بود.
اشاره به این نکته ضروری است که پرداخت تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی توسط بانک‌های تجاری عملا غیرممکن است زیرا با سود ناچیز در نظر گرفته شده برای این تسهیلات، بانک‌های تجاری نه تنها انگیزه‌ای برای پرداخت این وام نخواهند داشت که پرداخت این حجم از وام خرد برای آن‌ها زیان‌ده خواهد بود.

اثرگذاری وام ۸۰ میلیونی کند خواهد بود
(عباس زینعلی، کارشناس اقتصاد مسکن)

عدد تصویب‌شده برای وام جدید مسکن، یعنی یک‌میلیون فقره وام ۸۰ میلیون تومانی عدد قابل توجهی است، بنابراین بدون‌شک بر بازار تأثیرگذار خواهد بود. اما باید دید در عمل این منابع به بازار تزریق می‌شود یا خیر؟
بانک‌ها برای پرداخت این منابع چقدر انگیزه دارند و سختگیری‌هایی که برای پرداخت وام‌های خرد اعمال می‌کنند، برای وام ۸۰ میلیون تومانی هم لحاظ خواهد شد یا نه؟ آیا منابع به دست مصرف‌کننده واقعی می‌رسد یا همچون تجربیات مشابه گذشته ابزار سوداگران بازار مسکن می‌شود و دولت برای جلوگیری از تکرار این موضوع چه تمهیداتی اندیشیده است؟
اگر پرداخت این وام در بلندمدت انجام شود و استمرار قطعی داشته باشد و همین‌طور این‌که به تناسب نیاز مصرف‌کننده به بازار تزریق شود، می‌تواند در بازار تحرک ایجاد کند اما اگر بخواهیم در کوتاه‌مدت، بازار مسکن را پس از ابلاغ وام ۸۰ میلیون تومانی پیش‌بینی کنیم در نیمه اول سال بعید است که اتفاق خاصی رخ دهد زیرا جامعه تولیدکننده و مصرف‌کننده همچنان درگیر جو روانی ناشی از آینده سیاسی کشور است، بنابراین تصمیم‌گیری برای هر دو سوی بازار یعنی تولیدکننده و مصرف‌کننده با هاله‌ای از ابهام خواهد بود اما از نیمه دوم سال که تکلیف مباحثات سیاسی کشور تقریبا روشن شده است و توجه بیشتر از آن‌که به معجزات مقطعی پساتحریم متمرکز باشد به ظرفیت‌های داخلی خودمان متمرکز شده است، وام ۸۰ میلیون تومانی تأثیر خود را بیشتر نشان می‌دهد. البته ذکر این نکته ضروری است که با توجه به این‌که وام ۸۰ میلیون تومانی نمی‌تواند به سرعت بر میزان تولید مسکن تأثیرگذار باشد، افزایش تقاضا با افزایش قیمت مسکن همراه خواهد بود. (شهروند)